Immobilier logistique : des mouvements des marchés utilisateurs et investisseurs aux antipodes
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Paris, le 7 janvier 2025
CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d’entreprise réagit aux chiffres Immostat du 4e trimestre 2024.
Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France et François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L dressent le bilan de l’année 2024.
Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France et François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L. Crédit photo : CBRE. Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France et François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L. |
Un marché utilisateurs sans panache
Si une poignée de grandes transactions signées en fin d’année a permis un rebond au 4e trimestre (745 500 m²) par rapport au 3e trimestre, l’ensemble de l’année aura marqué un net ralentissement. La demande placée en immobilier logistique a totalisé moins de 3,1 M de m² (classe C inclus) sur l’ensemble de l’année en France, accusant un repli de - 24 % sur un an et de - 31 % par rapport à la moyenne quinquennale. « Ces chiffres témoignent du climat morose dans lequel s’inscrit l’ensemble des acteurs économiques et ceux de la logistique ne sont évidemment pas épargnés. En plus du climat géopolitique mondial, la situation économique de la France, dans un contexte politique tumultueux, sont des freins évidents à la capacité des entreprises à se projeter. D’un côté, le taux de défaillance d’entreprises n’a jamais été aussi élevé qu’en 2024 et de l’autre, les entreprises qui s’en sortent, ont souvent mis sur pause leurs projets dans l’attente d’une meilleure visibilité. Les mouvements, quand ils ont eu lieu, ont été mus par des logiques de rationalisation et d’optimisation de l’outil logistique, des moteurs traditionnellement moins consommateurs de m². Une note d’optimisme, les acteurs du e-commerce se sont déjà remis en ordre de marche pour reprendre leur plan de développement » indique Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France.
Pierre-Louis Dumont détaille : « Corrélativement au recul de l’activité, le stock disponible a accéléré sa trajectoire haussière sur la 2e partie de l’année 2024, avec + 24 % sur 3 mois et + 62 % sur un an, pour atteindre 3,7 M de m² au 1er janvier 2025. Le taux de vacance national dépasse désormais les 5 %. Si ce n’est pas une bonne nouvelle pour certains sous-marchés qui se retrouvent en situation de sur-offre, cela permet de créer des opportunités dans les poches historiques de rareté. Ce rééquilibrage du rapport de force entre bailleurs et preneurs devrait permettre d’aller vers une stabilisation des valeurs locatives faciales. Nous avons déjà constaté cette année un ajustement qui se fait d’abord par le niveau d’avantages commerciaux consentis, surtout dans les marchés où l’offre disponible est la plus conséquente ».
Pierre-Louis Dumont conclut : « Moins de transactions, des mouvements moins consommateurs de m², des délais de négociation allongés, l’ensemble de ces facteurs sont venus peser sur le marché en 2024. Pour 2025, la question est de savoir si nous avons atteint le point bas et quand aura lieu la reprise. Les fondamentaux du marché logistique français sont malgré tout solides avec notamment des besoins de modernisation de l’outil logistique toujours prégnants pour de nombreux utilisateurs, une mise en conformité ESG avec la réglementation liée au décret tertiaire ou bien encore la nécessité de poursuivre le maillage géographique pour d’autres. Et il existe toujours des ressorts dans l’évolution des modes de consommation, notamment à travers le potentiel de croissance du e-commerce en France à moyen terme ».
Investissement I&L : une année 2024 sous le signe de l’Industriel et Logistique
« Dans un marché de l’investissement immobilier français très pénalisé, l’Industriel et Logistique aura su briller avec 5 Mds d’€ enregistrés sur l’ensemble de l’année 2024. Au-delà du rebond annuel de + 68 %, les volumes ont continuellement progressé trimestre après trimestre, pour atteindre 1,9 Md d’€ sur le seul 4e trimestre. Et surtout, le segment signe une part de marché historique confirmée pour l’ensemble de l’année. Il représente 41 % des volumes investis en immobilier d’entreprise banalisé français. Du jamais vu », commente François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L.
« Le retour progressif des liquidités vers l’immobilier s’est concentré de façon privilégiée vers l’I&L. Le repricing s’y est fait plus rapidement sur un marché où les fondamentaux locatifs ont su rassurer les investisseurs ces dernières années. En particulier, la courbe de croissance des valeurs locatives – même si nous entrons en phase de stabilisation – crée des poches de réversion locative importante » observe François-Régis de Causans.
« Si en début d’année, l’argent a été principalement fléché vers du core +, les stratégies core reviennent avec le retour d’investisseurs, notamment étrangers, qui devraient permettre la réalisation de transactions courant 2025 à des taux plus compressés. De plus, l’objectif de diversification reste central dans les feuilles de route des investisseurs, en particulier pour ceux qui ont une forte exposition bureau, et la classe I&L occupe donc une place privilégiée », ajoute François-Régis de Causans.
À propos de CBRE Group, Inc
Groupe CBRE, Inc. (NYSE:CBRE), société cotée du Fortune 500 et du S&P 500 dont le siège social est à Dallas, est la plus grande société de services et d'investissement en immobilier commercial au monde (sur la base du chiffre d'affaires 2021). La société emploie plus de 100 000 personnes au service de clients dans plus de 100 pays. CBRE s’adresse à différentes typologies de clients et offre une large gamme de services intégrés, notamment la gestion des installations, des transactions et des projets, la gestion immobilière, la gestion des investissements, l’évaluation et la valorisation, la location de biens immobiliers, le conseil stratégique, la vente de biens immobiliers, les services hypothécaires et les services de développement.
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