Fortes disparités régionales du marché de la logistique en Europe
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04/06/2013
Le marché de la logistique en Europe a enregistré de fortes disparités régionales, en phase avec la conjoncture économique selon une étude publiée par BNP Paribas Real Estate à l'occasion du salon international Transport Logistic qui se tient à Munich du 4 au 7 juin.
L'écart se creuse également entre les entrepôts « prime » et secondaires (de classe B), car les utilisateurs continuent de déménager dans des bâtiments neufs mieux situés.
Le ralentissement économique en Europe s'est accompagné d'un essoufflement des transactions en 2012
En 2012, sous l'effet d'une contraction de 0,5 % du PIB et du fort recul de la production industrielle dans la zone euro, l'activité a ralenti dans le marché des entrepôts de plus de 5 000 m².
Après une année 2011 exceptionnelle, le marché allemand a fléchi en 2012, mais cela ne l'a pas empêché d'afficher de très bons résultats en matière de volume de transactions. En revanche, le marché français s'est fortement contracté, les transactions retombant à un niveau proche de celui de 2010 (1,76 million de m²).
La pénurie de grands entrepôts neufs disponibles continue de soutenir la demande des utilisateurs pour des solutions clé en main.
Si les loyers « prime » se sont stabilisés dans la plupart des pays européens, il existe un potentiel pour une augmentation des loyers du fait de la rareté des entrepôts neufs. Les incitations proposées par les propriétaires ont aussi diminué fortement.
Les investisseurs continuent de privilégier les marchés les plus solides
L'investissement en locaux d'activité et en entrepôts logistiques a augmenté de plus de 40 % en Allemagne, en France et en Suède pour atteindre un volume cumulé de 4,44 milliards d'Euros. Avec 4,37 milliards d'euros investis, le marché britannique conserve sa place de numéro un.
Alors que l'investissement en locaux d'activité et en entrepôts logistiques a progressé dans la plupart des pays européens, l'obtention de financements reste problématique en Italie, au Portugal et en Espagne, où les volumes d'investissement relevés en 2012 sont proches de leurs planchers historiques.
Les taux de rendement « prime » ont été relativement stables en 2012. Ils demeurent inférieurs à 7 % en Allemagne, en Suède et au Royaume-Uni.
Au premier trimestre 2013, le ralentissement des marchés européens se confirme, en phase avec le climat général des économies européennes.
Le marché allemand reste très actif mais le volume des transactions d'entrepôts de plus de 5 000 m² est en retrait (-7%) par rapport au 1er trimestre 2012. Les opérateurs sont plus prudents et le ralentissement de l'économie allemande affecte les décisions des entreprises quant à leur décision de déménager ou d'acquérir un nouvel espace.
En France, le début de l'année a été particulièrement difficile, les transactions ont chuté de 30% par rapport au 1er trimestre 2012. Le volume de transactions devrait se redresser dans les prochains trimestres mais le niveau global de 2013 devrait rester relativement faible, en raison notamment d'une croissance atone, d'une consommation des ménage stagnante et d'une production industrielle toujours en repli.
Les tendances du marché sont plus favorables au Royaume-Uni ; le niveau des transactions au 1er trimestre a progressé de 7% par rapport à la même période de 2012. Le marché a été surtout soutenu par la signature de clés-en-main importants. Toutefois, le marché de Birmingham, le plus important de Grande Bretagne, a enregistré son plus bas niveau de transactions depuis 2010.
L'entrepôt du futur - la durabilité, le coût, la localisation et la hauteur sous plafond seront les préoccupations clés pour les locataires.
Des recherches récentes réalisées par BNP Paribas Real Estate, en collaboration avec Gazeley et Legal and General, intitulées « Warehouse of the Future » (l'entrepôt du futur), ont permis d'identifier les facteurs clés qui détermineront le développement futur des entrepôts et a montré que le développement durable, le coût, la localisation et la hauteur sous plafond sont les priorités des locataires. Pour réaliser ce rapport, BNP Paribas Real Estate a demandé les avis des principaux, logisticiens et chargeurs, fabricants et distributeurs pour déterminer les facteurs qui définiraient l'entrepôt du futur.
Le rapport souligne que la durabilité est au premier rang des exigences du locataire, avec 86 % des personnes interrogées affirmant que les initiatives en matière de durabilité sont importantes pour l'avenir de l'entrepôt. Les résultats ont aussi montré que plus des deux tiers des locataires interrogés seraient prêts à payer des loyers plus élevés pour des locaux écologiques à condition que ceux-ci leur permettent de réaliser des économies sur les coûts d'exploitation. En outre, 76 % des sondés ont déclaré qu'ils considéreraient d'un oeil favorable des entrepôts alimentés par une forme d'énergie durable comme l'énergie éolienne, solaire, ou bien produite à partir de la biomasse ou des déchets.
En ce qui concerne la construction de nouveaux entrepôts, une forte préférence a été exprimée pour des infrastructures en « cross docking », avec 87 % des personnes interrogées estimant que ce modèle d'organisation était important dans leurs futurs plans. Une proportion semblable de sondés (83 %) a aussi considéré que les hauteurs sous plafond des nouvelles infrastructures devraient atteindre un minimum de 10 mètres, avec 43 % d'entre eux ayant une préférence pour les infrastructures à rayonnages élevés.
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