Publications > Pil'es > FONCIER ET TERRITOIRE : les enjeux de la logistique de demain (Livre blanc Pil'es)
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EDITORIAL
Le
secteur de la logistique vient de vivre depuis
15 ans une formidable mutation, aussi bien au
niveau de ses acteurs (et de leurs spécialisations),
ses emplois (de plus en plus qualifiés)
ainsi que par son impact immobilier et territorial.
La Région Rhône-Alpes est l’une des premières zones logistiques d’Europe et son succès est autant du à sa situation géographique exceptionnelle qu’à son bassin économique diversifié, ainsi qu’à sa main d’oeuvre abondante et de grande qualité.
Le Nord Isère représente la 1ere plate forme logistique terrestre de France avec + de 2 millions de m² d’usines logistiques construits et représente un cas d’école quant à son développement passé, actuel ou futur.
Regroupés au sein du Pôle d’Intelligence Logistique, ces professionnels ont acquis un savoir-faire indéniable et reconnu.
Ils vous proposent aujourd’hui à travers ce document unique, basé sur des chiffres inédits, d’envisager une prospective et un avenir afin de continuer le développement de notre filière de façon harmonieuse, durable et en accord avec son environnement.
Cet ouvrage doit servir à tous pour se projeter dans le futur.
SOMMAIRE
1.
Le Pôle d’Intelligence Logistique
Europe du Sud
2. De quoi parle-t-on ?
3. La situation actuelle
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Fonciers disponibles
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Foncier à moyen terme
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L’avenir
4. Multimodalité et développement
5. Les friches industrielles : une solution à
la pénurie ?
6. Conclusions
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Le Pôle d’Intelligence Logistique Europe du Sud
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Enjeux et objectifs
Il est l’unique pôle d’excellence expert de l’usine logistique, ses opérations, ses métiers, ses technologies.
Reconnu
« grappe d’entreprise exemplaire » par le Ministère
de l’Aménagement du Territoire, espace d’expérimentation
de la logistique 2020 et véritable précurseur,
le Pôle d’Intelligence Logistique est basé en
Rhône-Alpes, au coeur de la 1ère plateforme logistique
terrestre française située en Nord Isère. Il bénéficie
du soutien des acteurs du territoire Nord Isère,
tels que la CCI Nord Isère et la Communauté d’Agglomération
Porte de l’Isère (CAPI), mais aussi de l’Etat,
du Pôle Emploi, la CARSAT et bien d’autres partenaires.
Par ailleurs, le Pôle d’Intelligence Logistique
s’est associé au réseau Logistique 42, basé à
Saint Etienne, expert de la logistique durable
et la multimodalité.
Le Pil’es est un réseau d’échanges, de travail, d’actions et de résultats. Piloté et créé par les logisticiens, le Pil’es réunit plus de 85 adhérents et 350 professionnels de la logistique au sein d’un programme d’évènements et d’actions concrètes en faveur de l’amélioration de la compétitivité des entreprises, de la promotion de la logistique et du développement du territoire.
Ses objectifs : améliorer la compétitivité et la performance des entreprises, valoriser et promouvoir la logistique et ses savoir-faire, développer le territoire, s’engager concrètement dans le développement durable et imaginer la logistique de demain.
Si le pôle d’excellence Pil’es s’intéresse à l’ensemble des enjeux de la profession logistique, sa vision est d’être l’expert de l’Usine Logistique et de ses opérations. Le Pil’es a créé le néologisme « Usine Logistique », qui représente bien la logistique moderne du territoire Nord Isère, loin du cliché des « hangars » ou « entrepôts » d’il y a 30 ans. Le Pil’es est un support de réflexion, un outil d’expérimentation et de travail entièrement dédié aux professions logistiques dans les opérations, l’ingénierie, la sous-traitance ou l’équipement pour la logistique.
Ensemble, construisons la logistique de demain.
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Les adhérents
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Les actions
Le
Pôle d’Intelligence Logistique propose
trois principaux services à ses adhérents
et
partenaires :
- Le réseau des experts de l’usine logistique
- Des groupes de travail et projets
- Des actions de promotion de la logistique
- Réseau des experts de la logistique
• 85 adhérents, 350 professionnels, 80 rencontres / an
• Des rendez-vous thématiques, conviviaux, organisés au sein de la CCI Nord Isère ou au coeur même des entreprises : visites de sites logistiques, petits déjeuners, Infos Pil’es, Apéritif d’été, Fête de la logistique
• Une plateforme collaborative privée : annuaire et bientôt, annuaire des savoir-faire de la logistique, forum, réseaux sociaux, outils, informations, espace emploi, agenda, actualités etc.
• Une équipe d’animation dédiée
> Groupes de travail et projets
- Ressources humaines
Thématiques : Prévention des risques
santé sécurité, GRH et outils
de recrutement, Formation & alternance, Communication
et attractivité des métiers, GPEC
et sécurisation des parcours professionnels
Actions en cours : Manuel des bonnes pratiques
de la santé sécurité en usine
logistique, affiches sécurités,
adaptation de la grille SST CARSAT à la
logistique, livret d’accueil sécurité,
formations manager d’équipe/opérateur/
référent logistiques, formation
préparateur de commande…
- Logistique durable et territoire
Thématiques et actions en cours : Foncier et territoire, Manuel des bonnes pratiques de la logistique durable, Trophées Rhône-Alpes de la logistique durable, partenariat avec le Label logistique durable de Logistique 42
- Organisation et solutions techniques
Thématiques et actions en cours : expertises, organisation, matériel et équipements, systèmes d’information
- Promotion de la logistique
• Cibles : élus, entreprises, demandeurs d’emploi et scolaires/étudiants
•
Formation des prescripteurs et acteurs de l’emploi/insertion/formation
:
visites de sites, formation Introduction à
la logistique
• Développement d’outils de communication : MyLogistic serious game - le 1er serious game dédié à l’usine logistique, film « les métiers de la logistique », maquettes de sites logistiques, etc.
• Participation aux forums métiers/formation/emploi de Rhône-Alpes : Pont de Beauvoisin, Villefontaine, Pierre-Bénite, Mondial des métiers Eurexpo Lyon…
• Création de Logistic EXPO : le 1er salon 100 % logistique dédié aux métiers, l’emploi et la formation logistique. Créé par les adhérents du Pil’es en direction des publics scolaires et demandeurs d’emploi, Logistic Expo est un salon innovant propulsant le visiteur au coeur de l’usine logistique, et lui proposant de découvrir ou redécouvrir les métiers et savoir-faire logistiques.
Rejoignez-nous
!
contact@pole-intelligence-logistique.com
www.pole-intelligence-logistique.com
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De quoi parle-t-on ?
Le développement de la logistique (et son corolaire en immobilier logistique) est relativement récent puisque les 1ers bâtiments appropriés à la logistique moderne ont commencé à voir le jour à la fin des années 90.
Leurs caractéristiques standard sont des bâtiments de grande taille (> 10 000 m²), de grande hauteur (10 m) avec de grandes aires de manoeuvres, un grand nombre d’accès PL (quais avec niveleurs) et une qualité architecturale certaine.
Des contraintes réglementaires fortes, liées au caractère des ICPE (installations classées pour la protection de l’environnement) de ces sites, ont imposé dès les années 90 des équipements particuliers de type défense incendie (sprinkler), murs coupe feu, cellules de tailles imposées ou zone de rétention des eaux? La législation a été durcie par l’arrêté du 5 août 2002 qui a défini l’organisation type d’une unité logistique : cellules de 6 000 m² maximum mais aussi des reculs de constructibilité de 20 m.
Ces derniers expliquent en grande partie la forte consommation de foncier et sa faible densité : en matière de constructibilité, en général, l’emprise est de 0,40 de la surface du terrain.
La Région Rhône-Alpes est l’une des 1ères régions logistiques de France et d’Europe par sa taille et le Nord Isère l’est en particulier puisqu’il accueille la 1ère plate forme logistique de France avec 2 millions de m² construits et 14 000 emplois.
Ce développement a pu se réaliser grâce à des acteurs publics d’aménagement, à une volonté forte (notamment de l’Etat dans le cadre de la ville nouvelle de l’Isle d’Abeau) de favoriser cette filière et à des acteurs immobiliers spécialisés : promoteurs investisseurs comme PROLOGIS, PRD, GEPRIM, PARCOLOG, GSE…
Dans le cadre d’un développement fort et aussi avec beaucoup d’anticipation, la construction et la commercialisation de nouveaux bâtiments logistiques (dits de classe A) a su trouver ses clients, qu’ils soient industriels ou prestataires. Dans la Région Rhône-Alpes, des fonciers dédiés ont permis l’accueil de ces plateformes, principalement : en Nord Isère, sur le Parc Industriel de la Plaine de l’Ain (PIPA) et dans le grand est lyonnais.
Il nous a semblé intéressant de quantifier la demande exprimée et par conséquent la consommation de fonciers logistiques depuis une dizaine d’année.
Ainsi, nous avons recensé de façon précise toutes les ventes de terrains sur l’agglomération lyonnaise entre 1998 et 2008.
La consommation moyenne de foncier logistique est de 60 ha/an environ et la taille moyenne de chaque lot est de 6 ha.
Depuis 2010, la dimension moyenne des terrains a sensiblement augmenté pour atteindre de plus en plus souvent 9 à 12 ha.
Au delà des périodes de crise économique, cet indicateur nous permet de prévoir de façon quantitative le besoin en foncier pour les années à venir.
Dans le cadre des réflexions amorcées par les territoires et leurs outils prospectifs, (Schéma Logistique Rhône-Alpes et Schéma de référence des territoires autour de Saint Exupéry…), il a été estimé la consommation à 20 ans à 700 ha pour les besoins en foncier logistique.
Ces chiffres nous apparaissent comme un minimum au regard des besoins exprimés. Cependant, les problématiques du positionnement de ces terrains et surtout de leurs équipements (chantier multi technique, raccordement autoroutier, pôle de service) le sont plus encore. Nous reviendrons sur cette problématique dans les paragraphes suivants.
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La situation actuelle
Dans la Région Rhône-Alpes, le développement de l’activité logistique n’est pas clairement envisagé comme source de richesse et son évolution est peu favorisée. Réglementé par la DTA et les différents SCOT approuvés ou en cours d’approbation, la logistique est le parent pauvre du développement foncier, particulièrement dans le Rhône et dans une moindre mesure en Nord Isère.
La demande exprimée en terme de m² logistique est pourtant très significative (2ème marché de France) et cela représente environ 300 000 m² de bâtiments commercialisés chaque année.
Du fait de la crise de 2008, les nouvelles constructions ont été plus faibles voire inexistantes, hormis pour des opérations « clefs en mains », c’est-à-dire des constructions réalisées sur-mesure pour un client identifié. La situation devient critique car, si le stock avait gonflé entre 2009 et 2010, il s’est réduit de façon importante au cours des 18 derniers mois. Nous pouvons l’estimer aujourd’hui à moins de 300 000 m².
De plus, ce chiffre est à pondérer car il comprend également des sites anciens (cf. paragraphe sur les requalifications). L’offre de qualité peut aujourd’hui être estimée à moins de 150 000 m².
Les remises en chantier doivent se réaliser rapidement car les délais d’instruction sont de plus en plus longs (9 à 12 mois) et imposent donc une inertie importante.
Or, à ce jour, les fonciers disponibles pour développer des usines logistiques sont quasi inexistants et sont surtout peu adaptés pour les demandes de grande taille, qui sont celles des clients à l’heure actuelle.
Nous les avons recensés de manière objective sur la région.
- Fonciers disponibles immédiatement
- Porte de l’Isère : 2 terrains pouvant accueillir des bâtiments de 20/25 000 m² et le site de Campanos sur Saint Quentin Fallavier représentant 17 ha.
- Plaine de l’Ain : terrains disponibles pour 2 bâtiments de 25 et 30 000 m² mais les élus sont réticents au développement de la logistique
- Pusignan : un permis de construire obtenu pour un bâtiment de 60 000 m² pour accueillir la société DARTY a consommé le foncier disponible
- Corbas : un seul terrain de 2,2 ha est disponible. Un terrain de 20 ha pouvant être ouvert à l’urbanisation par le Grand Lyon n’est pas destiné à de l’activité logistique.
- Villette d’Anthon : SOCARA vient de se positionner sur un terrain de 34 ha à Villette d’Anthon, soit la totalité des disponibilités, et va donc quitter à court terme la commune de Saint Quentin Fallavier.
Conclusion : Nous sommes proches d’une situation de pénurie qui favorise l’émergence de sites alternatifs, isolés, sans embranchement fer possible, qui vont à l’encontre d’une vraie politique d’aménagement et ne favorisent pas la multi modalité.
- Fonciers disponibles à court ou moyen
terme
- Salaise : 10 à 15 ha réservés à la logistique multimodale, disponibles probablement en 2015 : une réserve insuffisante pour répondre aux enjeux du développement de la logistique et faire de ce site une plateforme logistique de 1er rang.
- Satolas Chesnes nord : un potentiel foncier de 180 ha, mais aucune décision possible avant 2014, entrainant au mieux une disponibilité à partir de 2016.
- Plaine de l’Ain : extension de 72 ha possible mais actuellement les Elus ne semblent pas souhaiter un développement logistique immédiat.
- Grenay : dans le cadre de l’hypothèse de l’implantation de la gare d’embarquement de l’ AFA (Autoroute Ferroviaire Alpine) sur le terrain de RFF, 76 ha sont possibles à court terme dans une 1ère phase.
- Villefranche : une petite partie de la zone d’activité actuellement en développement sera réservée pour des plateformes logistiques (Belleville, 20 ha).
Conclusion : les sites existent mais leurs mise en oeuvre va être longue pour certains (par exemple, Satolas Nord non disponible avant 2016) et va favoriser les implantations hors localisations « prime », sur des communes plus éloignées voire en dehors de la région.
- L’avenir
Il apparait évident que le développement de la logistique doit se faire à proximité des sites actuels existants.
Ceci s’intègre dans une logique de développement durable avec la mise en oeuvre de sites multi modaux (fer + route) permettant des opérations de mutualisation.
A cet égard, la notion de parcs logistiques se doit d’être renforcée. Car elle permet de mutualiser les services et équipements communs (sources sprinkler, gardiennage, restauration, services dédiés) mais aussi de diminuer l’emprise foncière avec des voiries communes.
Par ailleurs, le besoin de bâtiments de grande taille devient impérieux et cet élément doit être impérativement intégré dans les schémas de développements futurs.
Nous avons identifié les potentiels :
- Grenay : 76 ha en phase 1 (cf. carte) mais avec une possibilité de proposer jusqu’à 160 ha supplémentaires en phase 2. Ce site a le grand avantage d’être embranchable, et de s’intégrer complétement dans les grands équipements ferroviaires prévus avec le CFAL et la liaison Lyon Turin. La logique multimodale doit être prise en compte dès le début de la réflexion.
- Satolas Chesnes Nord : 180 ha possibles à l’horizon 2016. Cependant, le site ne bénéficie pas d’un raccordement possible au CFAL, mais seulement au Lyon Turin. Par ailleurs, le site est en bordure de la zone d’habitation de Satolas la Ruette et posera un réel problème d’acceptabilité.
Conclusion : c’est sur ces 2 sites que nous voyons l’avenir du développement de la logistique en région lyonnaise à l’horizon 2014/2020.
Enfin n’oublions pas que le coût du foncier doit rester dans une enveloppe économique relativement adaptée à ce type de produits et rester compétitive par rapport à d’autres territoires proches ou éloignés. A cet égard, dépasser le prix de 50 HT/m² nous parait irréaliste.
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Multimodalité et développement
80 % des bâtiments de la zone de Chesnes Nord sont embranchés fer : 2 sont en exploitation (IKEA et KRONEMBOURG).
De ce constat peu amène, nous devons tirer une réflexion sur les choix pour l’avenir en terme de multimodalité, qui doit être impérativement prise en compte dans les développements futurs. Il faut passer d’une logique de bâtiments équipés d’embranchements directs (ITE) passant par une desserte en wagons isolés, à la mise à disposition d’équipements communs multi-modaux de proximité.
Ces derniers permettent de travailler sur des trains entiers et donc de massifier les produits avec deux avantages : le coût et la fiabilité qui représentent les deux freins à l’heure actuelle à l’utilisation du fret ferroviaire. Seul de grands parcs logistiques permettront la mutualisation de ces équipements.
Nous rappellerons ici brièvement les différentes techniques de transport combiné :
- Le rail route classique : acheminement d’UTI (unité de transport intermodales),
- L’autoroute ferroviaire : la remorque routière est placée directement sur les trains (accompagnée ou non du tracteur),
- Le combiné fleuve route : les UTI sont transportées par voie d’eau.
Concernant les autoroutes ferroviaires, il en existe de deux types :
- Sur ligne existante (AFLE) : de type Boulou-Luxembourg,
- A grand gabarit (AFGG) : de type eurotunnel.
Le projet de terminal à l’EST de Lyon, qui devrait se situer sur GRENAY, fonctionnera avec cette technologie (en 1er lieu sur l’AFLE voire en grand gabarit avec le Lyon Turin).
Nous pensons néanmoins que nous devons aller plus loin sur l’intermodalité et que le site de GRENAY, avec une extension sur les communes voisines de Saint Laurent de Mure et de Saint Pierre de Chandieu, devra accueillir aussi à l’horizon 2020 un chantier complémentaire multi-techniques permettant de répondre à TOUS les besoins des industriels, des prestataires et des opérateurs ferroviaires.
Il nous parait donc très pertinent que les deux sites identifiés comme potentiels de développement (GRENAY et SATOLAS NORD) soient au plus prêt de ces équipement futurs.
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En parallèle : la piste des requalifications de friches et les évolutions des PLU
Il est apparu au fil des ans qu’un certain nombre de bâtiments devenaient obsolètes et ne permettaient plus d’accueillir des activités de supply chain modernes. Il s’agit de sites anciens, construits dans les années 70 et qui étaient dédiés à des activités transports plus que logistiques. Pour la plupart, ils n’offrent pas d’autorisations ICPE et leurs caractéristiques (hauteur, recul) les rendent peu à peu inexploitables.
Nous avons identifié les bâtiments devant faire l’objet de requalification (soit une restructuration lourde par exemple comme Locindus à Saint Quentin Fallavier (40 000 m²) ou une destruction/reconstruction).
Sur la région lyonnaise, le total des friches logistiques représente 55 ha de terrain (soit moins d’un an de consommation...). En Nord Isère, ce total représente environ 120 000 m² de bâtiments existants.
Nous pouvons donc constater que ces sites ne représentent pas une alternative crédible au manque de foncier existant et qu’ils ne permettront pas de répondre par ailleurs à la demande exprimée de sites de grandes tailles.
Les différents opérateurs/investisseurs (Proudreed, UFG) étudient actuellement les solutions les plus pertinentes en termes de bilans (et donc de loyers finaux) pour revaloriser ces sites. Rappelons aussi que le durcissement des normes depuis 2002 impose davantage de foncier aujourd’hui. Cela signifie qu’un bâtiment de 10 000 m² construit en 1970 ne pourra se reconstruire que sur une base de 8 000 m² par exemple. Cela ne favorise pas le montage économique de ces projets.
Par ailleurs, les évolutions des PLU pour augmenter la densité des constructions (et notamment la hauteur des bâtiments) sont des pistes intéressantes. Elles se heurtent cependant aux problématiques suivantes :
- Inefficacité des systèmes sprinkler au-delà de 12 m sans surcoûts importants,
- Nécessité de matériels spécifiques (chariots élévateurs) peu répandus, plus coûteux et avec du personnel rarement habilité.
Cependant, dans le cadre de systèmes d’automatisation (de type transstockeurs), cette capacité d’élévation est pertinente. Notre expérience nous a prouvé cependant que seuls les chargeurs ou les industriels disposent des moyens d’investir dans des équipements de cette nature et pour des produits à forte valeur ajoutée.
Rappelons que 85 % des surfaces dédiées à la logistique le sont dans des logiques locatives, au sein de bâtiments banalisés et facilement relouables.
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CONCLUSIONS
1. Il y a urgence à développer de nouveaux sites logistiques dans l’Est Lyonnais et en Nord Isère en particulier, sous peine d’un mitage voire d’une paupérisation de l’offre future.
2. Les grands documents d’urbanisme (DTA et SCOT) doivent prendre en compte ces besoins et s’adapter à la nécessaire réalité de la poursuite du développement économique de la région lyonnaise.
3. L’offre foncière de demain est déjà identifiée (GRENAY et SATOLAS).
Elle devra intégrer :
- Le besoin de terrains de grandes dimensions pouvant accueillir des usines logistiques regroupées en parc logistiques,
- La multimodalité, avec une connexion
sur le chantier de rail route combiné de
GRENAY,
- Et enfin, le développement durable.
4. L’équation économique doit rester un objectif prioritaire.
5. Les requalifications doivent être prises en compte en parallèle mais ne constituent pas la solution à la pénurie de foncier actuelle.
