CBRE analyse le développement attendu des entrepôts à étages en réponse à la rareté croissante du foncier en zone urbaine
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Dans un contexte d’incertitudes maintenues, l’environnement macro-économique et financier freine le rééquilibrage du marché français de l’immobilier logistique
Paris, le 12 décembre 2023
Dans sa nouvelle étude, CBRE, leader mondial du conseil en immobilier d'entreprise, s’intéresse à la réintroduction de la logistique en zone urbaine dense dans un contexte de raréfaction et d’augmentation des coûts du foncier.
Parce qu’ils permettent de faire plus de m2 avec moins d'emprise au sol, les entrepôts à étages apparaissent comme une solution adaptée à cette problématique.
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L'étude montre une tendance croissante au développement de projets immobiliers logistiques verticaux. Cette tendance, déjà bien établie en Asie et aux États-Unis, commence à se développer en Europe, notamment en France. Selon CBRE, le parc d'entrepôts à étages francilien pourrait doubler dans les années à venir, passant de 785 000 m2 actuellement à plus de 1,4 million de m2 en 2026.
Aujourd’hui, les besoins logistiques sont importants et suivent une évolution des habitudes des ménages et des entreprises, par exemple :
- La part du e-commerce dans le commerce de détail est passé de 5,2 % en 2013 à 12,4 % en 2022, or 1 milliard € de chiffre d’affaires en e-commerce se traduit par environ 100 000 m² de besoins supplémentaires en espaces logistiques ;
- En Ile-de-France, chaque semaine, 4,4 millions de livraisons/enlèvements sont effectués dont 1,1 million de ces mouvements se concentrent dans Paris ;
- Les points de distribution sont éclatés avec 78 % des e-acheteurs qui ont recours à la livraison à domicile par exemple.
Mais construire des entrepôts à l'heure de l’impératif Zéro Artificialisation Nette (ZAN), de la priorité donnée au logement et des Zones à Faibles Émissions (90% du fret français passe par le routier), semble une équation impossible.
Pour y répondre, CBRE analyse la logistique à étages, qui cherche à investir les centres urbains.
Repousser les plates-formes logistiques à l’extérieur des zones urbaines n’est plus adapté aux nouveaux besoins (en Ile-de-France, 73 % des locaux logistiques ont été construits en grande couronne, souvent sur des terres agricoles, entre 1975 et 2021). Aujourd’hui, les besoins des aires urbaines en logistique sont immenses et notamment sur le dernier kilomètre. Paris a une autonomie alimentaire de trois jours et œuvre déjà en faveur de circuits courts et de proximité. La notion de stocks stratégiques est de plus en plus dans les esprits.
La verticalisation de la logistique est une des solutions. “Pendant longtemps, on a construit horizontal et loin, il va falloir construire maintenant vertical et proche : c’est un vrai changement de paradigme imposé conjointement par le e-commerce, les nouveaux besoins industriels et logistiques et plus globalement la rareté foncière”, rappelle Elvire Remars Directrice Activités Ile-de-France – Senior Director.
Ile-de-France, sept projets sont en cours de construction ou prêts à démarrer. Quinze projets supplémentaires de logistique à étages sont actuellement à l’étude en Île-de-France sur les trois prochaines années, pour 700 000 m2 au total, alors qu’il en existe autant aujourd’hui, répartis sur 16 bâtiments franciliens.
Si ce type de projets présente des contraintes et des défis, techniques notamment, CBRE se veut cependant optimiste. L’appétit des marchés de capitaux pour la classe d’actif logistique est réel, les terrains manquent et les intentions des utilisateurs logistiques sont là : 64% d’entre eux ont pour projet de se développer dans les trois prochaines années selon un sondage de CBRE monde.
Cette étude de CBRE souligne l'importance de penser la logistique urbaine de manière innovante et adaptée aux contraintes actuelles.
"L'immobilier logistique doit entamer une double révolution : celle du transport, avec le passage progressif à des véhicules plus propres et plus adaptés à la ville, et celle de l'immobilier, avec le développement d'un nouveau marché d'entrepôts urbains, intégrés à la ville", conclut Pierre-Louis Dumont - Executive Director Agency France Industrial & Logistics | Data Center.
À propos de CBRE Group, Inc
Groupe CBRE, Inc. (NYSE :CBRE), société cotée du Fortune 500 et du S&P 500 dont le siège social est à Dallas, est la plus grande société de services et d’investissement en immobilier commercial au monde (sur la base du chiffre d’affaires 2021). La société emploie plus de 105 000 personnes au service de clients dans plus de 100 pays. CBRE s’adresse à différentes typologies de clients et offre une large gamme de services intégrés, notamment la gestion des installations, des transactions et des projets, la gestion immobilière, la gestion des investissements, l’évaluation et la valorisation, la location de biens immobiliers, le conseil stratégique, la vente de biens immobiliers, les services hypothécaires et les services de développement.
www.cbre.fr
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