Un marché logistique à la baisse au 1er trimestre 2017
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750 000 M² COMMERCIALISES ET 250 MILLIONS D’EUROS INVESTIS AU PREMIER TRIMESTRE 2017 SUR LE MARCHE DES ENTREPOTS DE PLUS DE 5000 M² EN FRANCE
Issy-les-Moulineaux, le 24 avril 2017
Après un 1er trimestre 2016 qui avait été exceptionnel (plus de 1 million de m² placés), le marché de la logistique français s’est orienté à la baisse au cours des trois premiers mois de l’année 2017 (-26 % en un an).
Toutefois, avec près de 750 000 m² commercialisés au cours du 1er trimestre 2017 (dont 91 % de classe A, comptes propres et clés en main compris), ce marché a largement surperformé sa moyenne décennale (682 000 m²), connaissant ainsi un début d’année prometteur.
Cette bonne tenue du marché s’explique par :
- La réorganisation des chaînes d’approvisionnement opérée par les entreprises de la distribution et du commerce spécialisé. Ces acteurs ayant concentré à eux seuls plus de 60 % du marché au cours des trois premiers mois de l’année 2017,
- Le poids grandissant des clés en main et des comptes propres dans la demande placée. Le clé en main locatif d’Amazon sur 107 000 m² à Boves en est d’ailleurs un parfait exemple, cette transaction ayant représenté à elle seule près de 15 % du volume global enregistré ce trimestre. Avec 420 000 m² commercialisés au cours du 1er trimestre 2017, ce type d’opérations demeure sans équivoque l’un des principaux poumons de l’activité (60 % du volume global). Ce résultat est d’autant plus important qu’il met en exergue la pénurie croissante d’offres disponibles, essentiellement de grande taille, susceptibles de répondre aux attentes des utilisateurs.
L’analyse géographique est beaucoup plus contrastée.
« La dorsale s’est clairement démarquée en ce début d’année, son volume de commercialisation s’établissant à 510 000 m² sur la période étudiée ce qui représente 70 % du marché », analyse René Jeannenot Directeur Logistique France. La Région Parisienne, premier hub logistique en France, n’aura cependant pas participé à cette bonne dynamique. En effet, ce marché a vu son volume de commercialisation se réduire de 13 % en un an. Ainsi, un peu moins de 250 000 m² d’entrepôts y ont été transactés au cours du 1er trimestre 2017, dont 90 % ont concerné des actifs classe A (compte propre et clé en main compris). Toutefois, un certain nombre d’opérations supérieures à 20 000 m² sont sur le point de se concrétiser et devraient venir dynamiser le marché au cours des prochains mois.
« Les loyers moyens de classe A (faciaux) sont demeurés stables sur un an, à des valeurs en bas de la fourchette locative. Ils pourraient néanmoins être amenés à remonter au cours des prochains trimestres », précise René Jeannenot. Les valeurs « prime » en régions restent comprises entre 42 et 48 €/m², et se maintiennent entre 53 et 55 €/m² en Île-de-France.
Les transactions hors dorsale ont cédé du terrain, voyant leur part de marché s’établir à 32 % à l’issue du 1er trimestre 2017 contre 45 % un an plus tôt.
Un peu moins de 3,3 millions de m² d’entrepôts sont disponibles au 1er avril 2017, dont près de 1,6 million de classe A, les disponibilités à un an (existant et chantier en cours) ont très peu évolué depuis la fin de l’année 2016. Il convient de noter qu’aujourd’hui environ 170 000 m² sont actuellement en chantier à Lille, en Région Parisienne ainsi qu’au Havre, et vont venir alimenter le marché au cours des prochains mois.
Les valeurs locatives moyennes de classe A (faciales) se sont maintenues. Les loyers « prime » en régions restent compris entre 38 et 48 €/m², et se maintiennent entre 53 et 55 €/m² en Île-de-France.
Avec 250 millions d’euros investis au cours du 1er trimestre 2017, le marché de l’investissement en logistique affiche un recul de 21 % comparativement au premier trimestre 2016. « Cette situation s’explique principalement par le moindre dynamisme des opérations en portefeuille, qui ne représentent que la moitié du marché depuis le début de l’année, contre 62 % en moyenne depuis 5 ans », analyse Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique & Activité France. On peut néanmoins citer l’acquisition du portefeuille Anchor par Rockspring pour plus de 100 millions d’euros, qui a véritablement tiré le marché ce trimestre. Les transactions unitaires se situent principalement dans la dorsale, à l’image de l’acquisition par AG Real Estate d’un entrepôt à Pont d’Ain pour 47 millions d’euros ou l’achat par un fonds géré par LIM d’une plate-forme logistique francilienne pour 35 millions d’euros.
« Le taux « prime » en logistique, qui a connu d’importantes compressions en 2015 et 2016, s’établit actuellement à 5,50 %. L’inflation modérée en Europe et la faible croissance ne justifient pas une remontée notable des taux financiers. En France, l’OAT est attendue à 1,2 % fin 2017. Dans ce contexte financier, et compte tenu de la forte demande pour cette catégorie d’actifs, le taux « prime » en logistique devrait encore baisser dans les prochains mois pour tendre vers 5,25 % », analyse Franck Poizat.
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