Le marché des entrepôts* en France : plus de 3 millions de m2 d'entrepôt loués en 2015 et 2,2 milliard d'euros investis, dont 1,3 milliard d'euros au 4ème trimestre
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Issy-les-Moulineaux, le 4 février 2016
Soutenue par différents facteurs positifs (pétrole, politique monétaire, change), mais modérée par plusieurs freins (incertitudes, chômage, fragilité de la croissance mondiale), la croissance française a progressé de 1,1% en 2015, après une déception à 0,2% en 2014.
C’est dans ce contexte que le volume placé d’entrepôts a atteint plus de 3 millions de m² en France, une performance inégalée depuis 2008. Prestataires et distributeurs se sont mobilisés pour répondre à la reprise de la consommation et à ses perspectives encourageantes à l’horizon 2017. Les utilisateurs ont opté pour des bâtiments de qualité (classe A) sur des axes stratégiques. « Avec près de 800 000 m² transactés, 2015 est l’année du bâtiment XXL (>40 000 m²). La recherche de rationalisation de la supply chain et d’optimisation des barycentres explique ce dynamisme » selon René Jeannenot, Directeur Activité/Logistique France de BNP Paribas Real Estate Transaction.
L’offre à un an se résorbe, pour s’établir à moins de 3,3 millions de m² disponibles au 1er janvier 2016 (-11% en un an). Le stock disponible de classe A neuf est le plus faible depuis dix ans (moins de 100 000 m² disponibles). « Aussi, certains opérateurs-investisseurs vont lancer des projets en blanc en région parisienne, mais également à Lyon, Lille, Toulouse ou encore au Havre », ajoute René Jeannenot.
Avec plus d’un million de m² placés en 2015 (+23% en un an), la région parisienne confirme sa position de premier marché logistique de France. Les utilisateurs ont fortement plébiscité les entrepôts entre 20 000 m² et 40 000 m² (+61% en un an) sur ce marché. Les comptes propres et les clés en main ont enregistré leur quatrième année de hausse consécutive.
Les Régions ont également très bien performé puisqu’elles ont totalisé près de 2 millions de m² transactés (+14% sur un an). Sur la Dorsale, Lyon, Lille et Marseille ont enregistré des performances très satisfaisantes. Les transactions sur des bâtiments XXL ont très clairement animé le marché en Régions (+55% en un an), très souvent dans le cadre d’opérations en clé-en main.
Les loyers faciaux moyens de classe A sont demeurés stables sur un an. L’amplitude des loyers « prime » moyens demeure très importante : la région parisienne domine à 55€/m², versus 42-46€/m² en Régions. Le loyer « prime » de Lille a progressé par rapport à fin 2014 et se positionne dorénavant à 46€/m². Une remontée progressive des valeurs peut donc être envisagée à moyen terme pour les marchés les plus profonds.
Le marché des locaux d’activité (hors entrepôts > 5 000 m²) en Ile-de-France
Avec 800 000 m² placés en 2015, l’Île-de-France est naturellement le premier marché en France des locaux d’activité. L’Ouest a fait preuve d’une bonne tenue avec un niveau de commercialisations proche de 2014, avec près de 250 000 m² placés. Après une année record en 2014, le Sud a bien résisté également avec plus de 260 000 m² placés, bien au-dessus de la moyenne décennale de 230 000 m². Enfin, le Nord et l’Est ont connu une baisse significative et se positionnent à 255 000 m² placés.
L’offre à un an a progressé en 2015 et ressort à 2,2 millions de m² vacants. Une très large majorité des surfaces disponibles sont des bâtiments de seconde main et se caractérisent par une importante hétérogénéité.
« Le renouvellement de l’offre passe par la création de parcs d’activité. Ces derniers sont de plus en plus plébiscités pour les services proposés aux utilisateurs. A terme, la grande majorité des transactions se réalisera au sein de parcs d’activité » analyse René Jeannenot.
Le marché de l’investissement en logistique en France
Avec 2,2 milliards d’euros investis au cours de l’année 2015, le marché de l’investissement logistique (hors locaux d’activité) a doublé d’une année sur l’autre grâce à un quatrième trimestre record (1,3 milliard €). Si le marché connaît une belle progression depuis 2009, la performance de 2007 (2,5 milliards €) n’a toujours pas été égalée en raison, pour partie, d’un manque d’actifs pour satisfaire l’appétit des investisseurs. De nombreux portefeuilles paneuropéens mis sur le marché ont majoritairement suscité l’intérêt des fonds nord-américains. « En raison de l’afflux massif de liquidités et d’un coût du crédit toujours bas, le taux « prime » passe sous la barre symbolique des 6%», constate Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique & Activité France.
*Entrepôts A ; B et C, messagerie et entrepôts frigorifiques > 5 000 m²
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