Où va l'immobilier logistique européen ?
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Jeudi 10 mai 2012.
L'immobilier logistique européen redresse la tête. Malgré des perspectives économiques moroses au 2e semestre 2011, le produit logistique retrouve des couleurs à l'investissement et à la location.
C'est le principal enseignement d'une conférence qui s'est tenue, le mercredi 28 mars 2012 à 14h20, dans le cadre de la Semaine Internationale du Transport et de la Logistique (SITL). Autour de Florian Wnuck, directeur du développement international de GSE, Rémy Vertupier, Fund Manager du fonds Logistics au sein d'AEW Europe et Magali Marton, directrice de la recherche EMEA chez DTZ-UGL, ont dressé les perspectives des marchés logistiques européens pour 2012.
Des projets d'implantation différés en France et au Royaume-Uni pour cause de plans d'austérité et de croissance en panne. Une bonne tenue du marché allemand et des pays d'Europe centrale. L'Europe n'offre pas, à l'issue du 1er trimestre 2012, un visage homogène. Côté chiffres, le bilan n'est pourtant pas mauvais. La demande placée dans les cinq principaux marchés d'Europe que sont le Royaume-Uni, la France, l'Allemagne, le Benelux et les pays d'Europe centrale, atteint les 16 millions de m² en 2011, contre 11 millions en 2010. Certes, les dynamiques sont contrastées. L'Allemagne a fait très fort avec une demande placée en hausse de 40 %, à 6 millions de m² tout comme la France. Seul le Royaume-Uni voit sa demande placée progresser « seulement » de 15 % en 2011.
« Deux tendances économiques opposées vont dominer le marché européen de la logistique en 2012 : une croissance économique toujours forte en Europe Centrale et de l'Est et dans les pays Nordiques, et, un ralentissement anticipé dans les autres pays. Les événements du second semestre 2011 ont lourdement impacté les perspectives économiques mondiales. Par voie de conséquence, les entreprises de la logistique et les chargeurs vont continuer de réduire leurs coûts d'occupation en optimisant leurs implantations quand leurs renouvellements de baux le permettent », souligne Magali Marton, directrice de la recherche EMEA chez DTZ-UGL.
Sur tous les marchés, le moteur de la croissance reste la grande distribution qui n'en a pas fini avec la reconfiguration de sa supply-chain.
« La demande que nous voyons arriver chez GSE est celle qui n'a pas trouvé chaussure à son pied sur le marché. Aujourd'hui, c'est l'utilisateur qui dicte le projet. L'Allemagne aura été, en 2011, un marché très dynamique même si la France reste le premier marché de GSE. Nous enregistrons également une forte demande pour le Nord de la France», assure Florian Wnuck (GSE).
Le contractant général est également présent au Maroc, au Moyen-Orient et en Chine. « En immobilier logistique, il faut être gros et il faut être pan-européen », assure Rémy Vertupier (AEW Europe).
Financement, la clé de l'investissement
Sur le front de l'investissement, le marché poursuit son redressement avec 10,4 Mds€ engagés en 2011, à comparer aux 8,6 Mds€ en 2010. Le Royaume-Uni continue de concentrer une part importante (39 %) de l'activité en Europe soit près de 4 Mds€. Le marché allemand aura été moins actif au second semestre avec 600 M€ investis, contre 800 M€ au 1er semestre. Les pays nordiques ont maintenu un niveau d'activité élevé grâce à près de 2 Mds€ engagés dans cette région en 2011.
La clé du marché de l'investissement reste toujours le financement. « Nous n'avons pas enregistré de défauts de financement particuliers sur les projets engagés par les utilisateurs, à l'exception peut-être de la Hongrie et de la Roumanie qui ont souffert de retards dans les financements bancaires », partage Florian Wnuck.
Les banques n'ont pas déserté la classe d'actifs logistiques même s'ils sont plus prudents. AEW Europe, qui a beaucoup « fréquenté les banquiers fin 2011 » avec la fusion de ses fonds Logistis, a également décroché une ligne de financement de 500 M€ supplémentaire. « Les banques prêtent toujours et il reste possible de monter des financements importants. En revanche, elles se montrent aujourd'hui plus réticentes à prendre un risque de titrisation et réduisent donc la taille unitaire des tiquets », confirme Rémy Vertupier qui a réuni pas moins de neuf banques pour son tour de table.
Plus généralement, le financement se trouve actuellement dans une phase de recomposition. « Les fonds américains de private equity arrivent en force. Ceux-là n'ont clairement pas de problèmes de financement », analyse Magali Marton.
L'immobilier logistique est à la croisée des chemins. Une demande forte mais guidée par une logique d'économies, des investisseurs concentrés mais résolument gourmands sur la classe d'actif logistique, des banquiers prudents mais encore présents : voilà le visage de l'immobilier logistique en 2012.
Chiffres extraits de l'étude « Property Times European logistics market H2 2011 ». Etude consultable sur le site de DTZ.
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