BNP Paribas Real Estate analyse le marché des entrepôts en Europe au premier semestre 2015
Un volume des transactions en progression de 21 %
Des investissements en entrepôts et locaux d'activité s’élevant à 10,1 milliards d’euros
06/10/2015
A l’occasion du salon EXPO REAL 2015, tenu à Munich du 5 au 7 octobre 2015, BNP Paribas Real Estate présente la dernière édition de son étude European Logistics Market report.
En Europe, la pénurie d’entrepôts « prime » se répercute tant sur les marchés utilisateurs que sur celui de l’investissement. Les incertitudes économiques continuent à peser sur les programmes en blanc qui demeurent, quoi qu’il en soit, insuffisants pour pallier le déficit structurel d’offre neuve après plusieurs années de crise. Une demande constante pour les entrepôts et locaux d’activité se maintient néanmoins entraînant, à l’échelle européenne, une guerre des prix qui fait chuter les taux de rendement.
Un marché utilisateurs en essor en dépit d’une offre plus rare
Entre le premier semestre 2014 et le premier semestre 2015, le volume des transactions a progressé de 21 % dans les 22 villes européennes étudiées*. « Le redressement économique progressif s’est répercuté positivement sur la consommation et la demande intérieure qui ont, à leur tour, donné une impulsion au marché européen des entrepôts au premier semestre 2015 », commente Logan Smith Responsable Transaction Investissement Logistique Europe, BNP Paribas Real Estate.
L’offre s’est tarie pendant la crise et, malgré la reprise économique, l’offre de grande qualité a atteint son plus bas niveau au deuxième trimestre 2015. Même si certains programmes en blanc ont été lancés dans des pays tels que le Royaume-Uni, les Pays-Bas ou encore l’Espagne, la demande d’entrepôts neufs de qualité reste supérieure à l’offre sur la plupart des marchés. En conséquence, les clés en main constituent toujours une alternative importante, en particulier pour les entrepôts XXL.
Les loyers « prime » n’ont que peu fluctué sur les principaux marchés européens, en dépit de la pénurie chronique d’entrepôts « prime » neufs. « Cela s’explique principalement par les faibles marges dégagées par le secteur de la logistique qui ne permettent pas aux locataires d’assumer des loyers plus élevés », déclare Logan Smith. Avec l’essor continu du commerce en ligne en Europe, la demande d’entrepôts émanant du secteur de la vente au détail et de la distribution a représenté plus de la moitié du volume total des transactions conclues au cours des 12 derniers mois : France (61 %), Royaume-Uni (57 %) et Pays-Bas (52 %). En Allemagne, ce secteur est à l’origine de 25 % des transactions, derrière le secteur industriel qui génère traditionnellement une large part de la demande.
Un vif intérêt des investisseurs pour la logistique à travers l’Europe
Au premier semestre 2015, quatre pays - le Royaume-Uni, l’Allemagne, la Suède et la France - ont représenté 75 % de l’investissement total en entrepôts et locaux d’activité en Europe. S’élevant à 10,1 milliards d’euros au premier semestre 2015, l’investissement en entrepôts et locaux d'activité est resté dynamique en Europe.
Avec 4,3 milliards d’euros comptabilisés au premier semestre 2015, le Royaume-Uni contribue, à lui seul, à hauteur de près de 45 % à l’investissement en entrepôts et locaux d'activité en Europe. Il s’agit du deuxième meilleur premier semestre jamais enregistré. Bien que la demande reste forte, le volume d’investissement a chuté de 28 % par rapport au premier semestre 2014. Le manque d’opportunités a pesé sur le marché et, lorsque celles-ci se sont présentées, elles ont entraîné des surenchères tarifaires qui se sont répercutées sur les taux de rendement.
Malgré une baisse de 25 %, l’Allemagne a elle aussi connu son deuxième meilleur semestre (1,59 milliard d’euros) jamais enregistré. Tout comme au Royaume-Uni, le recul des montants investis dans les entrepôts et locaux d'activité ne devrait pas faire perdre de sa vigueur au marché. Autre point commun entre les deux pays, l’Allemagne souffre également d’une pénurie d’offre neuve et de grandes surfaces de qualité.
En France, le volume des investissements en entrepôts et locaux d'activité a nettement reculé au premier semestre 2015, tombant à 600 millions d’euros (contre 960 millions d’euros au premier semestre 2014). Cette évolution reflète à la fois la morosité de l’activité économique et la pénurie de produits. Le marché a surtout été dynamisé par les transactions de portefeuille qui ont représenté près de 60 % de l’investissement total en locaux d’activité et logistiques. Ces investissements devraient repartir à la hausse, deux grandes opérations étant attendues au second semestre.
Le redressement de l’investissement observé fin 2014 s’est confirmé au premier semestre 2015 en Espagne (377 millions d’euros) et aux Pays-Bas (627 millions d’euros), ouvrant des perspectives dans les deux pays après plusieurs années de paralysie.
Le taux de rendement « prime » s’est contracté sur l’ensemble des principaux marchés européens, reflétant la hausse de la demande sur le marché locatif et la rareté de l’offre « prime » disponible. Exception faite du Portugal, de l’Espagne et de l’Italie, le taux de rendement « prime » approche son plus bas niveau dans la plupart des pays européens. Il est tombé nettement en dessous des 5 % au Royaume-Uni et dans les principaux pôles allemands (5,55 % à Munich). Il s’est établi à 6,20 % à Amsterdam, 6,25 % à Stockholm et 6,35 % à Paris et a atteint son niveau le plus bas en Irlande et en République tchèque à 6,75 %.
* Birmingham, Grand Paris, Londres & South East, Manchester, Lyon, Barcelone, Francfort, Madrid, Leeds, Hambourg, Cologne, Düsseldorf, Lille, Leipzig, Berlin, Munich, Marseille, Amsterdam, Rotterdam, Bristol, Newcastle, Lisbonne
Les experts BNP PARIBAS REAL ESTATE vous accueillent au salon Expo Real, sur le stand C2.220, pour vous informer et répondre à vos questions.
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